|
 |
Bijleenregeling |
Gepubliceerd op: Vrijdag 19 december 2008
Indien u als eigen- woning (EW) bezitter, uw woning verkoopt met overwaarde en een nieuwe koopt,dan krijgt u te maken met de bijleenregeling; dit is een beperking op de renteaftrek.
U wordt geacht de overwaarde in de nieuwe woning te herinvesteren. Hetgeen u moet bijlenen voor de aankoop (inclusief aankoopkosten en eventuele verbouwing) vormt de nieuwe EW-schuld in box 1. De betaalde rente en kosten zijn dan in aftrek te nemen op uw inkomen. U mag meer lenen, maar het merendeel is dan niet meer aftrekbaar, omdat u dan 'onnodig' heeft bijgeleend.
Het zal duidelijker worden aan de hand van de volgende rekenvoorbeelden:
VOORBEELD 1
nieuwe woning duurder dan oude woning
A verkoopt zijn woning voor € 255.000.--. Er rust een schuld op van € 140.000.--. Deze heeft volledig betrekking op zijn woning (m.a.w.; niet gebruikt voor consumptieve doeleinden). De verkoopkosten van de makelaar zijn € 5.000.--. Het vervreemdingssaldo ('overwaarde) / de EW-reserve ('resterende overwaarde') bedraagt: € 110.000.--
Hij koopt een andere woning voor € 340.000.-- inclusief aankoopkosten. Zijn hypotheek wordt geacht maximaal te bedragen: € 340.000.-- -/- € 110.000.-- = € 230.000.-- De rente en kosten die daarmee samenhangen zijn fiscaal aftrekbaar in box 1.
niet voor eigen woning gebruiken
Stel nu dat A beslist om € 30.000.-- te gebruiken voor een hobby-auto; gevolg: hij heeft € 260.000.-- nodig om zijn woning te kunnen kopen, immers in plaats van € 110.000.--, herinvesteert hij maar € 80.000.-- in zijn nieuwe woning. Hij heeft recht op renteaftrek over € 230.000.--, de resterende € 30.000.-- vormt een schuld in box 3 en de rente en kosten daarover zijn niet aftrekbaar.
VOORBEELD 2
nieuwe woning goedkoper dan oude woning
Stel nu dat B. zijn woning verkoopt voor € 575.000.-- met een EW-schuld van € 300.000.--, met verkoopkosten (makelaar) van € 5.000.--; Hij heeft derhalve een vervreemdingssaldo (overwaarde) van € 270.000.--Hij koopt een appartement van € 325.000.-- inclusief aankoopkosten en gaat een lening aan van € 200.000.-- en herinvesteert € 125.000.--. Ondanks hij niet de totale overwaarde in zijn nieuwe woning stopt, heeft hij wel volledige aftrek, omdat zijn nieuwe hypotheek lager is dan zijn oude hypotheek. Er blijft een EW-reserve (resterende overwaarde) staan van € 145.000.-- (270.000-/-125.000) voor een periode van 5 jaar.
Verbouw na koop
Gaat B nu binnen 5 jaar verbouwen voor € 25.000.--, dan wordt hij nog geacht deze te betalen uit zijn EW-reserve. Financiert B. deze met hypothecair geld, dan zal de schuld in box 3 vallen en is de rente niet aftrekbaar. Verbouwt hij na 5 jaar, dan vervalt de regeling en is de rente over de lening wel aftrekbaar. Indien de verbouw wordt gefinancierd bij de aankoop, kunt dat optellen naast de aankoopkosten.
VOORBEELD 3
Partners en samenwonen
* Indien C. een woning heeft en zijn vriendin trekt bij hem in na verkoop van haar woning, dan verandert dit niets aan zijn fiscale situatie. Zijn vriendin zal echter nog 5 jaar te maken hebben met een EW-reserve. Indien zij beide nog 5 jaar in de woning blijven wonen vervalt de bijleenregeling voor zijn vriendin.
* Verkoopt C. zijn woning en koopt op zijn naam, dan heeft de regeling geen betrekking op haar, maar uiteraard wel op hem. De EW-reserve blijft haar wel 5 jaar 'achtervolgen'.
* Verkoopt C. zijn woning en koopt zijn vriendin op haar naam binnen 5 jaar na haar verkoop, dan telt de bijleenregeling alleen voor haar en niet voor hem. De EW-reserve blijft hem wel 5 jaar 'achtervolgen'.
*Verkoopt C. zijn woning en hij en zijn vriendin kopen een woning op beider naam binnen 5 jaar na enige verkoop, dan gebeurt het volgende:
C. verkoopt zijn woning voor € 175.000.-- met een schuld van € 75.000.-- met als gevolg, dat zijn EW-reserve € 100.000.-- is. Zijn vriendin heeft 2 jaar eerder haar woning verkocht en daar een EW-reserve aan over gehouden van € 40.000.--. Zij kopen samen een woning van € 300.000.-- inclusief aankoopkosten. Het aandeel in de woning is dan 50-50.
In principe is C goedkoper gaan wonen (175.000 t.o.v. 150.000). Dit heeft als consequentie dat hij maar (150000-/- oude hypotheek 75.000= ) € 75.000.-- in de nieuwe woning hoeft te herinvesteren en nog 5 jaar een EW-reserve heeft van € 25.000.--.
Het aandeel van zijn vriendin is ook € 150.000,-- en heeft een EW-reserve van € 40.000,--, maar dient ook rekening te houden met zijn EW-reserve: € 25.000.--. De maximale EW-schuld van haar is derhalve € 85.000.--.
Zo ontstaat er toch een EW-schuld van € 160.000.-- en een herinvestering van € 140.000.--.
Huur of emigratie
Indien C. zijn woning echter verkoopt en gaat huren of emigreren, dan blijft de regeling 5 jaar van kracht. Er is daarna geen EW-reserve meer en C. kan weer een woning kopen alsof het zijn eerste woning is en hoeft geen eigen geld meer te her-investeren.
Auteur: Ivo v. Vugt (Advies v. Vugt) |
|
|
Meer relevante artikelen |
 Bijleenregeling
Hypotheek gegevens naar BKR
Wie is Stichting BKR?
|
|
AEX
|
MIDKAP
|
|
Van het online aanvragen van de offerte tot en met het maken van een afspraak bij de notaris. En bepaal je zelf of en bij wie je hypotheekadvies inwint.
